Was sind die wichtigsten Kenngrößen einer Immobilienfinanzierung?
Die Konditionen bzw. Kosten für eine Haus- oder Wohnungsfinanzierung hängen von verschiedenen Parametern ab. Einige von ihnen fungieren als Stellschrauben, über die sich ein individuelles Finanzierungsangebot für eine Immobilie erstellen lässt. Denken Sie darüber nach, eine Immobilie zu finanzieren, solltest Sie mit folgenden Kenngrößen vertraut sein.
Zinsen
Wer eine Immobilienfinanzierung abschließt, hat dafür Zinsen zu zahlen. Sie sind für Sie nichts anderes als Gebühren. Deswegen gilt: Je geringer der Zins, desto günstiger ist die Immobilienfinanzierung und andersherum. Eine wesentliche Voraussetzung für gute Bauzinsen aktuell ist eine hohe Kreditwürdigkeit der Antragstellerin bzw. des Antragstellers. Abgesehen davon orientieren sich die Zinssätze an der allgemeinen Zinsentwicklung am Immobilienmarkt.
Zinsbindung
Die Dauer der Sollzinsbindung bestimmt, wie lange Ihr Zinssatz festgeschrieben ist. Eine lange Bindung schützt vor steigenden Zinsen und schafft Kalkulationssicherheit, wird jedoch meist mit einem Zinsaufschlag verbunden. Eine kürzere Bindung kann günstiger starten, birgt aber das Risiko veränderter Marktbedingungen. Nach Ende der Zinsbindung erfolgt die Anschlussfinanzierung zu den dann geltenden Marktzinssätzen.
Tilgung
Mit der Tilgung wird der Teil der Monatsrate bezeichnet, der zur Rückzahlung des Darlehens dient. Bei einer Baufinanzierung wird zu Beginn ein anfänglicher Tilgungssatz vereinbart. Dieser bestimmt, wie schnell sich die Restschuld reduziert – und beeinflusst damit sowohl die Gesamtkosten als auch die spätere Anschlussfinanzierung.
Je höher die anfängliche Tilgung, desto schneller sinkt die Restschuld des Immobilienkredits. Gleichzeitig steigt jedoch die monatliche Rate. Die richtige Tilgungsstrategie hängt daher von Ihrer finanziellen Situation und Ihrer langfristigen Planung ab.
Beispiel: Baufinanzierung mit 300.000 € Kaufpreis
Ausgangsdaten:
- Kaufpreis: 300.000 €
- Eigenkapital: 50.000 €
- Darlehensbetrag: 250.000 €Sollzins: 3,3 %
- Zinsbindung: 10 Jahre
Variante 1: 1 % anfängliche Tilgung
- Monatliche Rate: ca. 896 €
- Restschuld nach 10 Jahren: ca. 221.500 €
Zinskosten in 10 Jahren: rund 79.000 €
Variante 2: 3 % anfängliche Tilgung
- Monatliche Rate: ca. 1.313 €
- Restschuld nach 10 Jahren: ca. 165.000 €
- Zinskosten in 10 Jahren: rund 72.500 €
Ergebnis:
Durch die höhere Tilgung werden innerhalb von zehn Jahren rund 6.500 € weniger Zinsen gezahlt. Zusätzlich ist die Restschuld deutlich geringer – ein Vorteil bei der späteren Anschlussfinanzierung, da das verbleibende Risiko für die Bank sinkt.
Eigenkapital
Je höher der Eigenkapitalanteil, desto besser sind in der Regel die Finanzierungskonditionen. Banken bewerten einen größeren Eigenkapitaleinsatz als geringeres Risiko – und honorieren das häufig mit niedrigeren Zinssätzen.
Wer hingegen nur wenig Eigenkapital einbringt, muss meist mit höheren Finanzierungskosten rechnen. Zusätzlich sinkt bei sehr geringem Eigenkapital die Wahrscheinlichkeit, dass ein Kredit überhaupt bewilligt wird, da das Risiko aus Sicht der Bank steigt.